第十二章 不動產是下金蛋的雞
你有許多致富之道，最普通的方法不外乎獲得貴重的禮物、繼承大筆遺
產、持續性的儲蓄習慣、經營高獲利的生意、獲得意外之財（大家樂、統一
發票對獎、愛國獎券..）、投資高獲利的標的（期貨、股票、認股權）等。
而槓桿理論的運用，則可以擴大投資損益，正確的不動產投資不僅能賺進大
筆鈔票，更是一般收入的上班族致富之道。
在一九九○年代，即使不動產市場已經不再像以往一般熱絡，這仍是一
種重要的致富之道。
最常見的槓桿理論運用，就是利用房屋貸款來購買房子。假設你以十萬
美元購買了一間房子，十年之後這房子市價增值到二十萬美元，則其投資報
酬率是百分之一百。其實這是錯誤的說法，當你買這間房子時，可能只付了
美金二萬元的頭期款，其餘的美金八萬元則是向銀行貸款。只有房價的五分
之一是出自你的口袋，而現在這房子的價值卻是所投資金額的十倍（投資報
酬率為百分之一千），這就是財務槓桿理論。
房子是增值的金雞蛋
提高房屋的淨值，是比較輕松的存錢方法。淨值乃是指房屋的市價扣除
房屋貸款後的餘額。要增加房屋淨值的方法有二：第一是增加房屋本身的價
值，例如重新裝潢、通貨膨脹、買氣提升..等。第二則是利用固定的房屋
貸款攤還，減少房屋的負債。在七○年代後期及八○年代，許多美國人毫不
費吹灰之力，看著他們的房子漲價，所以大部分美國家庭的淨資產都是來自
他們的房地產。
有許多方法可以把你的房子變成一個賺錢的工具，來提高投資標的價值
和提升生活品質。這些方法包括提前償還貸款本金、低買高賣你的財產、購
買第二間自用住宅或不動產、或是重新裝修你的房子以吸引更多的潛在購買
者。如果你在退休之後搬到另一個適合退休生活的地區，你也許可以先在那
裏買下一間房子，在還未退休之前，先將它租出去或是當作度假別墅。投資
非自用不動產可以增加財富，因為從過去經驗來看，不動產在大部分地區都
是賺錢的投資，假設以每年3％的中度成長率來說，投資十二萬美元在自用
不動產及七萬美元在非自用不動產上，二十年後，他們將分別價值216， 735
美元及126， 425 美元，也就是總值將超過三十四萬美元之多。
對房子需求的迫切性，是決定成交價格的重要因素之一，如果房子沒有
很多人來出價，屋主已有另一間房子、正辦理離婚中、處分遺產，或將在近
期搬到另一個地區，則通常屋主願意降價求售。因此，盡量去瞭解賣方售屋
原因，已賣了多久，和賣方以往的要價，以作為出價的重點，只有瞭解交易
的對手，才能永遠處於優勢與對方談判。
現在，你可以坐下來開始和賣方（或房屋仲介公司）談論買賣契約。房
價當然是契約中最重要的一點。一般來說，賣方會逐漸降價而接受比開價稍
低的出價，除非是房地產景氣非常熱絡，否則買方都不應該出價高於開價。
而你的出價應該決定於所認定的合理價位和該地區房子出售的速度。如果你
的出價不被接受，可以再提出一個稍高的價錢，但一旦出了價，通常無法再
降低你出的價錢，不可不慎。

除了價錢以外，有些重點也是應該注意的，如果忘了在契約中表明，而
契約已經簽訂，則你可能就再也無法爭取了：
1.明訂房價包含項目：如果你想要擁有賣方屋年的陳設或裝潢（例如
水晶吊燈、大型冰箱、進口窗簾..），在契約內註明。賣方則可以評估是
否接受或提高房價，如果不載明，則賣方有權利把它帶走，因此務必明確表
示在契約上。
2、訂全孳生的利息：在契約中應明訂賣方須支付訂金所孳生的利息。
在過戶的期間，佔房價5％到10％或更多的訂金所產生的利息是相當可觀
的，對買方來說，未嘗不是一筆小小的收入。
3.房屋檢查條款：據統計，在求售房屋中有40％需要多花五百美元以
上加以修理，因此在契約中應明訂保留條款，允許購屋者邀請專家來檢視房
屋。如果房屋經專家檢查後，發現有嚴重問題，這類保留條款可讓購屋者不
履行買賣契約以保障其權益。
當買方提出完整的買賣契約，而賣方也完全接受，這契約（包括其中檢
查房屋的保留條款）便成立，併對雙方都具有約束力，倘若賣方對契約內容
有意見，則雙方可再協調，訂立另一個可被雙方接受的契約、或是在原契約
後面加註附加條款。對於新的提議，買方有權拒絕或接受。大部分的契約都
是在雙方經過若幹次的議價、談判之後，才能簽訂的。
貨比三家不吃虧
對大多數人來說，買房子是一輩子最大的支出，一個不愛貨比三家的購
屋者，可能會多花一些冤枉錢。貨比三家的必要性發生在購屋過程中，例如
聘請專業房屋仲介、簽訂買賣契約、辦理房屋貸款等。比方以十萬美元，固
定利率，三十年為期的房屋貸款來說，年息8.5％和9％的利率，每個月就差
了三十六美元，三十年下來相差將近一萬三千美元。
在買下一棟房子之前，需要搜集許多資訊以供參考。當你開始積極尋找
合適的房子前的三到六個月，必須先閱讀報紙上的房屋出售分類廣告或房屋
仲介公司印製的房屋銷售目錄，評估希望地區、房子坪數、種類，最重要的
是價格，看看房價是否上漲中或是在降價求售。如果是在冬天看到一張求售
房屋的照片上，人們卻穿著夏天的短褲、丁恤，表示這房子已經賣了一陣子
而尚未成交。
還有，注意報紙上的財經消息，看看不動產市場行情熱絡與否，和放款
利率的走勢，這些指標關係著你將花多少錢來買房子的兩大重要因素：房價
和房貸利率。中央銀行的貨幣政策通常會間接影響到消費者向銀行貸款的利
率。
如果你已準備好要開始尋找合適的房子，第一件事便是去找一個好的代
書和“房屋檢查員”。在簽下買賣契約前，你會需要他們的服務，因此有必
要事先建立信賴關係。當你開始去看房子時，請務必帶著筆記本，將看到的
特色一一記錄下來，併寫下對該房子的印象。在下決定之前，應該看過十至
十五間價錢是你可接受的房子才行。
至於多少價錢才是你可以承受的房子呢？兩個原則常被引用，第一就是
購買房子的每月平均支出（含貸款、房屋稅、地價稅..等），不能超過你
每月所得的28％。第二個評估方法是，每月房子的支出加上其他貸款支出，

不能超過月所得的36％。舉例來說，一對夫妻年收入是三萬六千美元，則他
們每月的房貸支出不能超過美金840 元（$36000 ÷ 12 ×28％）。假設他們
每月另須負擔三百美元的汽車貸款，則他們每月的房貸支出就不能超過780
美元（$36000÷12×36％-300）。
找到既能滿足個人需求、價格又合理的房子，接下來就是要談價錢了。
做個買屋談判高手
下列有些技巧，可以幫助你以較低的價錢買到理想中的房子：
1.在參觀房子或談論契約的過程中，注意言談舉止，你說過的每一句話，
都會在無形中表露出對房子的好惡，如果你出了一個比賣方要價來得低的價
錢，也不要讓賣方或房屋經紀人感到你還願意提高底價，絕對不要透露任何
談判的策略，即使是房屋經紀人，他也是站在賣方的立場來說服你以更高的
價錢來買下這間房子的。
2.不要聽信任何提議或好處，除非是白紙黑字寫下來。如果賣方或經紀
人嫌你的出價太低，你可以要求他寫下他願意接受的價格。
3.大部分的售屋者，在十月到隔年三月中，都願意以較低的價格求售，
如果購屋時間併不急迫，建議你選擇這季來購屋。另外等候不動產市場是買
方市場時再來購屋也是一個好方法（也就是賣的人多，買的人少，而房價呈
現持平或下滑的時機）。
4.倘若賣方願意依契約規定，對房子做部分的修繕，你應要求由自己來
找承包商，否則施工雖可完成，品質卻可能會相當低落。
5.不論在何種情形之下，絕對不要只看過一次房子，就急於出價或簽約，
要增加看房子的次數。記住這一點，第一次的參觀實在看不出任何端倪的，
通常你只會注意到吸引你的地方，而忽略其他重要部分，多看幾次房子也可
以製造和屋主談話的機會，以瞭解更多資訊。
6.要知道，房屋經紀人是拿屋主的錢、替他辦事的人，你也可以考慮聘
請自己的經紀人來為自己交涉，這種經紀人有的收取固定費率，有的按時計
費、有的則是按房價來計費。一個優秀的經紀人不僅是談判高手，更可以幫
你省下大筆的購屋成本。
談判，就是讓賣方知道你希望的價格和交易內容的過程，當你堅持出價
和要求時，討價還價的情形是不可避免的，許多購屋者併不知道他們可以爭
取或改變某些買賣契約中的規定或條款，因為通常仲介業者多不會事先告
知。多閱讀相關資訊，詢問較專業的朋友，如果真的需要，聘請專業的顧問，
以便瞭解這方麵的知識，這不僅可增加購屋的自信心，更能為你省下不少冤
枉錢。
爭取有利的房貸條件
尋找自己中意的房子，只是購屋過程中的第一步而已。接下來便是要找
一個合適的房屋貸款。上一代的購屋者只需要知道貸款利率和期限兩件事就
可以，而現在，事情不再如此簡單，當今的購屋者會麵臨超過一百種不同的
房貸，還有貸款中的各種條件。這些各種不同的貸款條件是由於在七○年代
末期和八○年代期間，通貨膨脹率高達兩位數而衍生出來的，銀行為了因應

劇變的經濟環境，不得不調整房貸利率。
不要等到簽訂買賣契約之後，才開始去洽詢貸款事宜，因為在簽訂契約
後，到完成交屋手續的時間併不長。在取得房貸資訊方麵，你可以直接詢問
銀行、房屋仲介或經紀商，甚至訂閱房貸相關性的雜誌，當你決定辦理房貸
來購買新屋時，下列建議可供參考：
1.提高自備款：如果你有足夠的積蓄，或是在賣掉原有房屋後可獲得一
大筆現金時，盡量提高自備款以減低房貸金額。以三十年期、利率8.5％的
貸款來說，本金八萬美元和十萬美元的每月攤還額，就相差了一百五十元，
三十年下來，相差超過五萬五千美元。
2.比較預付利息的百分點：當你在比較房貸條件時，不要忽略了百分
點的影響力。百分點就是在貸款時預付的利息，它是貸款金額的1％，舉例
來說，十萬美元的三個百分點，就是三千美元，你居住新購房屋的時間，是
決定選擇低利率高百分點或是高利率低百分點的重要因素。房貸的年利率則
包括貸款的所有成本（含百分點），也是你比較房貸的重點之一。
3.浮動利率的房貸：綜觀時下的各種房貸，你會發現，浮動利率的房
貸（ARM），通常提供購屋者最低的初貸利率和每月攤還額，此種貸款的利率
是根據某種利率指標，定期的加以調整，以反應當時的利率水準。當利率指
標上升或下降時，房貸的利率也跟著陞降，有的每年調整一次，有的則三年
調整一次。這類貸款最大的優點就是，它的初貸利率較固定利率的房貸利率
低了2.5％，因此購屋者有能力多償還一些貸款金額，由於貸款者認為利率
有上升的風險，因此浮動型和固定型的利率便會產生差距。當利率維持不變
或下降時，每月攤還額併不會增加，相反的，如果利率上升，每月的繳息金
額也跟著增加。
不過，為了避免利率大幅上升的風險，大部分的浮動利率房貸都設有“上
限”。利率的調整大多限制在每年兩個百分點以內，以及貸款期限內、不超
過五或六個百分點為限。然而，當利率大幅上升時，雖然每月正常繳息，但
貸款金額卻不減反增。當你在選擇浮動利率的房屋貸款時，要詢問利率調整
的上限，併查閱年金攤還表上的每期攤還金額，評估當利率上升到上限時，
自己所能負擔的貸款金額。
4.鎖定利率：如果你擔心利率上漲，可以要求銀行在申請貸款手續期間
鎖定已談妥的利率，併在申請書上表明，這段期間通常長達四十五至六十天。
5.縮短貸款期限：淨值成長型貸款（即兩周付息一次，期限十五年的
貸款），讓你提前償還貸款，增加房屋淨值，這類貸款較其他類型貸款節省
大筆利息支出。這類固定利率、固定期限的貸款也稱為快速還本貸款。一般
來說，從房貸的第二年開始，這類貸款的每月攤還額會提高到事先談妥的金
額，增加的部分則用來償還本金。淨值成長型的貸款期限通常只有其他貸款
期限的一半或不到。
每月付息兩次的貸款，通常採固定利率，不像一般貸款在三十年期限中，
每月均付息一次，你每兩周付息一次，每次僅支付一般貸款的半數。一年下
來，付息二十六次相當於一般貸款十三次，而全部貸款僅須二十年即可完全
清償，因為每年你多付一次的攤還額。
十五年期的房貸亦多是每月一付的固定利率，由於貸款期限只有十五
年，而不是三十年，貸款者在貸款期限中所支付的利息總額相對較少，貸款
期限較短，風險相對亦較低，一般說來，銀行也收取比三十年貸款稍低的利

率。例如十萬美元，利率8.5％，十五年期的貸款，十五年下來全部本金加
利息金額為十七萬七千三百元，只有三十年期一樣條件貸款本利支出的三分
之二不到。然而期限較短，會造成每月攤還額的增加，以十五年和三十年期
限的貸款來比較，前者每月須多支付20％的攤還額。以前例來說，十萬美元，
利率8.5％、十五年期的貸款，每月須支付九百八十五元。而十萬美元，利
率9％、三十年期的貸款，每月僅須支付八百零五元，相差一百八十元。
6.提前償還貸款本金：提前償還本金，可以減少支付利息的金額，併
且縮短借款期限，即使每個月多還二十五美元，三十年下來也可節省數千元
的支出，這是因為償還本金之後，銀行就不會對已償還的本金加收利息。本
金提前償還，對啟用不久的貸款影響尤大，主要是因為在初貸期間，每月攤
還額中償還本金的比例很小，然而本金提前償還，比兩周一付，或十五年期
的貸款，來得更具彈性。因為既不需要被強製於每兩周繳息一次，又不會因
較短期限而支付高額的攤還額。你沒有多餘的現金時，只需繳交每月固定的
攤還金額，無須多還本金。當你獲得加薪，或一筆額外獎金時，就可以多還
本金。大部分房屋貸款都沒有提前償還本金的罰則，有意利用這種方法的購
屋者，可以查閱本金攤還表內的攤還額中，每期不同的本金和利息金額，或
每次多繳少許現金，如二十五美元或五十元來攤還本金。
房屋裝潢能提升屋價
很多買房子的人會在三、五年後，再把房子賣掉，因為這是他們的第一
間房子，其家庭人口增加，或他們的工作需要經常調動等因素。如果你也有
這種情形，在房屋裝潢時，就要特別考慮其獲償性。一般來說，無法期望你
的房子能賣超過當地平均房價的20％，這是由於房屋的價格主要決定於它坐
落的區域。如果你在平均房價為十萬美元的區域買了一間八萬美元的房子，
就應該將修繕裝潢的費用限制在四萬美元以下。
根據最近的評估報告指出，多設地毯、重新粉刷、貼上壁紙、廚房或浴
室的裝修壁爐或地板修飾，都是會賺錢的裝演。其他如室外造景、中央空調、
外牆粉刷、車庫或房間的修繕，則可回收所花費的50％。節省能源的裝置也
是一項不錯的投資。相反的，游泳池、按摩浴缸等增加花費的裝修，卻反而
減低房子的價值。一些購屋者會把那些需要額外支出維護費用或可能招致糾
紛的設施，視為畏途而不考慮購買。通常你不能期望想回收所花費的35％，
如果你只是希望快樂地住上一輩子，那麼大可隨心所欲地去裝潢自己的房
子，但是如果在不久的未來將賣掉這房子，那麼就針對購屋者的喜愛和會回
收的部分去裝修即可。
表12-1 資產改良日誌
改良物地點成本完工日期
裝隔熱鋁板屋外$3500 9/88
貼壁紙客廳、臥室$2000 4/19
換新暖爐地下室$5000 3/93
記住，房子是一項資產，就像其他的投資，你在售屋所賺取的價差是要
繳稅的，要想減輕將來稅賦的支出，在買入房子之後，就要將你花在裝潢費

上的收據、憑証妥善保留，併加以記錄。善用上表“資產改良日誌”格式，
裝修費用記錄，應和你其他的日常支出記錄分開，併保留到房屋出售的三年
以後。
資產的改善設施併非一般的修復工程，它必須能提高房子本身的價值，
延長它的使用年限。修復工程只能夠回復它原有的狀況而已。
每當你出售房子時，必須填寫美國國稅局第二一一九號表格“售屋換
屋”，回答其中有關房子買價和賣價的問題。你應該好好保留這個表，因為
在下次買賣房子時，可以用來參考。房子出售的價格影響下次買房子的支出，
你必須瞭解在買賣之間所獲得的利潤。
有效提高房屋賣價
除非出售房子或是再增加貸款，否則房屋淨值只是紙上談兵。當賣掉房
子後，屋主會獲得一大筆現金，但只要多花一些時間或金錢，卻可使你多賺
數千美金，下列就是一些技巧：
1.瞭解行情：在還沒將房子交給房屋仲介來賣之前，你應該請一家或一
家以上的仲介經紀人提供免費的市場分析，他們會勘察你的房子，併根據附
近類似房屋的成交售價來估價，這些服務一般都不收取費用。你也可以雇用
專業評估機構來估價，一個完整的評估報告，大概收取五百美元的費用。
2.增加售屋的廣告：路旁的售屋廣告（海報、看板），可吸引過往的
購屋者，為了吸引他們來訪，應將一些障礙物清除（如廢車），門前草地及
樹木弄整齊，走道打掃幹淨。用買方挑剔的眼光來檢視自己的房子，站在遠
方觀察房子，如果須要花錢來打掃房子，務必留下收據，因為出售前的三個
月內所花的任何維修費用都可用來抵減售屋的獲利。而外部的整修，則包括
百葉窗、門窗的修理、屋瓦的更換、室外造景及外牆的翻修等等。
3.整潔有益：一間清潔、吸引人的房子比一間到處需要修理、整理的房
子更容易脫手。要使房子看起來幹淨、清爽，你可以更新老舊地毯或壁紙、
重新粉刷斑剝的牆壁，修理漏水的水管接頭，修補傢具上的刮痕，保養房門
上的把手、鉸鏈，或加以適當的修飾，如花盆、圖畫。傢具的擺設要讓人覺
得房子寬敞舒適，櫥柜內要加以整理，讓人看起來覺得井然有序。而室內壁
紙或牆壁及地毯顏色，要盡量選擇中性色調，以免對方覺得與傢具的色調不
搭配而影響購買意願。要提高房屋價值最快的方法之一，就是室內的整修，
這包括牆壁重新粉刷、更新壁紙或地毯。一個明亮幹淨的房子，讓未看房子
的人覺得你是一個會照顧房子的賣主。
4.對想購屋的來訪者須提高警覺：當別人來看房子的時候，盡量不要
讓閑雜人等留在屋子裏麵。小孩子要請大人看管好，而寵物不要讓它進到屋
內。除非是你自售房屋，要不然，讓經紀人去和看房子的人談，與他們愈少
接觸，他們愈不會看到或聽到一些足以影響其購買房子的事情。
5.仔細評估出價：在你還未簽下任何契約之前，清楚地瞭解自己的底
限，也就是扣除仲介費用、佣金、稅金或其他費用後的淨所得。除了價錢以
外的任何因素也都要加以考慮，例如訂金的多寡。
切記，想買房子的人來參觀你的房子時，他們可能已經盤算過貸款每月
應繳的金額，如果他們發現天花板有漏水痕跡，或其他需要加以侈護的地方，
他們會把這些費用加上去，併和其他房子來比較，進而演變成要求降價或降

低出價。
買房子可能是大部分人一輩子中最重要、金額最大的支出，也是一個最
明智的投資。主要是因為在股票和債券可能大幅波動的今天，房價始終居高
不下。除此之外，購屋者僅支付全部房價的5％或10％，就能擁有它，而且
買賣房子的價差既可遲延繳稅、利息支出又可抵稅，何嘗不是一項明智的投
資呢？
財務槓桿的運用和金錢的時間價值，是一個具震撼力的組合，一個花三
萬美元自備款購買一間十五萬美元房子的屋主，可獲利15％，當房價在一年
當中上漲3％，二十年之後，如果房價保持相同的漲幅，那投資報酬率將在
40％以上。然而，投資不動產的缺點，在於變現時間較長，並且附帶若幹法
律上或出售時的費用。不動產的市場行情也是時好時壞，間接減低了投資的
報酬。
撇開缺點不談，房屋的增值可以提供屋主一筆退休基金，子女教育基金
或其他用途的基金。在售屋或購屋爭取最好的交易條件，能幫你省下一筆為
數不少的錢，而正確的房屋裝修或貸款本金的提前償還，則可增加房屋本身
的淨值。