下半年市場面臨進一步調整 警惕部分三四線新庫存風險

　　今年上半年，中央重申“房住不炒”的政策主基調，落實因城施策、城市主體責任的長效機制。地方“因城施策”有收有放，市場成交“前高後低”，各線城市分化加劇。分析人士指出，下半年政策仍將以穩為主，但房地產市場面臨進一步規模調整，同時應當警惕部分三四線出現新的庫存風險。

　　各地堅持“房住不炒”政策基調

　　2019年上半年，針對房地產行業，從中央到地方、從需求管理到供給管理，都體現出了高度的政策協同，中央層面多次強調“房住不炒”，各地政府根據形勢變化及時跟進政策，因城施策以確保市場平穩運行。

　　“上半年房地產行業整體的政策基調體現為：堅持‘房住不炒’，調控力度不減。”中國指數研究院相關負責人分析認為，今年4月份中央政治局會議對“房住不炒”的再次強調，對市場情緒、後續政策的跟進起到了關鍵的引導作用。

　　隨後，多個監管部門協同緊盯市場風險。住建部的適時預警、央行的貨幣閘口管控、銀保監會的資金通道監管，共同構建起了房地產市場的風險防范機制。

　　值得一提的是，上半年住建部連續兩次預警提示。4月份，住建部明確將房地產長效機制考核目標落實到年度、季度甚至月度，並對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警。5月，住建部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

　　“住建部連續兩次預警提示足以說明決策層調控房地產的決心已定，房價仍是不能碰的紅線。”克而瑞地產研究中心分析人士指出。而在被住建部點名房價預警提示之後，蘇州多部委緊急召開座談會，明確2019年房價漲幅目標必須控制在5%以內，且不排除進一步加碼調控的可能性。

　　在業內看來，地方政府緊縮政策數量呈現“前低後高”“前穩後嚴”，調控跟隨市場變化及時調整。政策緊縮程度自4月以來明顯加強，特別是近期市場熱度較高的西安、蘇州，分別升級了限購、限售政策。同時，全國部分城市利率上浮水平止降回升，合肥、蘇州、東莞等地及時收緊土拍政策。這些都充分體現了調控緊盯市場變化及時收緊的特點。

　　記者注意到，今年上半年，房地產信貸政策相較寬松，房貸利率連續6個月逐級回落。融360數據顯示，截至2019年5月份，首套房貸平均利率降至5.42%，較前期高點減少0.29個百分點；二套房貸平均利率跌至5.74%，較前期高點減少0.33個百分點。

　　市場“前高後低”分化加劇

　　近日，易居房地產研究院公布的數據顯示，2019年6月份，受監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長8%，同比增長3%。結合近6月移動平均數據來看，2019年上半年，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比2018年下半年下降10.3%，同比2018年上半年下降0.3%。

　　上半年重點城市商品住宅成交規模穩中略降，新房價格表現平穩，但各線城市市場分化更加明顯。易居研究院研究員沈昕分析指出，這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月份出現了“小陽春”行情，而大部分三四線城市則持續走弱。

　　“在‘房住不炒’的大背景下，下半年成交出現較大回升的可能性不大。”沈昕分析認為，預計2019年下半年40城成交繼續下滑。分城市類別看，一線城市由於連續兩年成交量低迷，已經企穩反彈；東部和中部二線城市後續還有可能繼續降溫，其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。

　　不僅僅是新房市場，近日，貝殼研究院發布的《2019中國房地產半年報》指出，上半年全國重點城市房地產市場從低迷中走出，但回暖並不穩定，市場整體表現出“前高後低，分化加劇”的特點。

　　“上半年後期成交量雖然下落，但新增客源及帶看量並未同步減少。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，“不過，重點城市的改善型需求受制於認房認貸難以釋放，市場缺乏大幅向上動能。”

　　今年上半年，部分城市出現樓市“小陽春”、土地市場回暖等苗頭。貝殼研究院的數據顯示，北京、上海、深圳、西安、杭州等城市二手房市場大幅調整後，需求開始釋放。“上半年，重點城市二手房市場，在部分地區一季度行政調控放松、房貸利率下調、市場預期改善等因素影響下，從底部回暖。”許小樂分析認為，這種回暖表現為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下，市場回暖並未持續，2019年上半年呈現明顯的“前高後低”特征。

　　部分城市“新庫存”風險隱現

　　業內人士普遍認為，下半年房地產市場仍將以“穩”為第一要務，保持政策的連續性和穩定性，防止房地產市場出現大起大落，進而落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。而在具體的執行層面，中央已將更多的政策自主權賦予地方政府，要求夯實城市政府主體責任，確保房地產市場平穩健康發展。基於此，熱點城市調控政策仍需從緊執行，且不排除加碼調控的可能性。多數三四線城市房地產市場猶存較大的下行壓力，調控政策微調放松已在預期之中。隨著樓市成交明顯放緩，廈門、煙台等二三線城市庫存風險浮出水面，下半年壓力城市有望逐步放開調控，“四限”政策皆有放松可能性。

　　易居研究院統計的上半年50城市商品房供求比與土地庫存去化周期顯示，當前二線城市土地庫存去化周期仍處於長期的向上趨勢中，並且即將超過三四線城市的水平。一季度以來房企在二線城市拿地面積快速增長，但隨著“小陽春”的熱度的降低，熱點城市房地產市場下半年或將開始降溫。
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　　對此，易居研究院研究員王若辰分析預測，未來一年半，無論50城商品房成交量增加、減少或保持不變，商品房供求比都大概率將在大於1的區間內繼續震蕩上行。“即未來一年半，商品房供應量將大於需求量，建議房企未來適當控制拿地量。”

　　在分析人士看來，下半年房地產信貸政策或將適度收緊，房企融資將明顯收緊，尤其是那些激進拿地的房企將成重點監管對象。不過，在資金利率相較低廉的大環境下，下半年商業銀行仍將增配居民房貸業務，房貸利率有望延續前期下行趨勢，但進一步下降空間相對有限。

　　鑒於2019年上半年我國經濟、貨幣政策、樓市調控基調等影響房地產市場走向的諸多因素整體發展方向符合去年底預期。中指院方面預測，2019年全年全國房地產市場將呈現“市場規模高位回落，價格穩字當頭，投資、新開工中低速增長”的特點。考慮到目前全國商品房銷售規模已平穩回落，但投資、新開工增速仍較為突出，預計下半年市場規模調整將進一步深化，投資、新開工增速存繼續下調空間。

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